第20邮区 · 指示性价格指南
Lorong Puntong Condo 价格：诚实的估算。
Eco World 尚未公布价目表。以下是基于 S$1,612 psf ppr 的纪录地价、分析师约 S$2,900–3,100 psf 的开盘预测与估计单位面积做出的谨慎推算，全部仅属指示性，页页标明。
各户型估算价格
表格用三个情景做框架：低位约 S$2,900 psf、中位约 S$3,000、高位约 S$3,100，即 Newmark 与 Stacked Homes 分析师为本地段提出的区间。「起价」以最小单位乘低位尺价，「高位」以最大单位乘高位尺价，「中位」则以最小单位乘 S$3,000 psf。
| 户型 | 估计面积（平方英尺） | 起价（约$2,900 psf） | 中位（约$3,000 psf） | 高位（约$3,100 psf） |
|---|---|---|---|---|
| 2房 | 550–700 | ~$1.60M | ~$1.65M | ~$2.17M |
| 3房 | 850–1,050 | ~$2.47M | ~$2.55M | ~$3.26M |
| 4房 | 1,200–1,400 | ~$3.48M | ~$3.60M | ~$4.34M |
| 5房 | 1,500–1,700 | ~$4.35M | ~$4.50M | ~$5.27M |
仅属指示性估算：「起价」与「中位」为最小面积 × 情景尺价，「高位」为最大面积 × 高位尺价（例如2房：550 × $2,900 ≈ $1.60M；550 × $3,000 = $1.65M；700 × $3,100 = $2.17M）。单位面积与配比尚未确认。所有数字以发展商官方定价为准。
分析师为什么喊出约 $3,000 psf
先从地看。Eco World 为这幅地付了 S$208,099,000，S$1,612 psf ppr，其他中央区（RCR）的纪录。加上建筑、专业费用、融资和营销，我们的盈亏平衡推算落在约 S$2,587 至 S$2,889 psf 之间，中位情景接近 S$2,724 psf。
以 S$3,000 psf 开盘，约比中位盈亏平衡高出10%，对一家要扛四、五年建筑风险的发展商来说，这是正常利润，谈不上离谱。更难的问题是：买家会不会接受新民这个价位。这一点我们在第05节展开。
买方印花税（BSD）：一个完整算例
以中位情景的2房单位估算价 S$1,650,000 为例。新加坡住宅买方印花税按级距累进，逐段计算：首 $180,000 按 1%，次 $180,000 按 2%，次 $640,000 按 3%，次 $500,000 按 4%，其余至 $3M 按 5%。每一分钱的去向如下：
| 级距 | 税率 | 计税金额 | 税额 |
|---|---|---|---|
| 首 $180,000 | 1% | $180,000 | $1,800 |
| 次 $180,000 | 2% | $180,000 | $3,600 |
| 次 $640,000 | 3% | $640,000 | $19,200 |
| 次 $500,000 | 4% | $500,000 | $20,000 |
| 余额（$1.5M–$3M 级距） | 5% | $150,000 | $7,500 |
| BSD 合计 | $1,650,000 | $52,100 |
基于指示性价格的算例；实际 BSD 以最终合约价计算。$1,800 + $3,600 + $19,200 + $20,000 + $7,500 = $52,100。
BSD 须在签署买卖协议后14天内缴付，可从公积金支付。注意 $1.5M 以上即进入 5% 级距，比较550平方英尺与700平方英尺的2房时，这一点值得记住。
额外买方印花税（ABSD）
ABSD 取决于您的身份，以及名下已有几套住宅。2026年税率如下：
| 买家身份 | 首套 | 第二套 | 第三套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
| 实体／公司 | 65% | 65% | 65% |
税率为2026年现行水平；承诺购买前请到 IRAS 核对最新税率表。ABSD 按买价或市价（以较高者为准）计征。
金额不小：新加坡公民若以这套估算 $1.65M 的2房作为第二套房产，须在 $52,100 的 BSD 之外再付约 $330,000 的 ABSD，印花税合计约为楼价的23%。首次置业的公民则分文不用。如果 ABSD 与您有关，先在我们的负担能力计算器里把整套数字跑一遍，再去研究户型图。
这个估算摆在邻里之间，怎么看
大多数新盘网站会跳过这一段。以约 S$3,000 psf 开盘，本项目的定价将明显高于周边目前所有成交：
| 项目 | 地契／状态 | 近期尺价 |
|---|---|---|
| Thomson Impressions（隔壁） | 99年 · TOP 2019 | 6个月均价 $2,124 · 纪录 $2,464（2026年6月） |
| 顺福雅苑 Jadescape（Shunfu Rd） | 99年 · TOP 2022 | 中位约 $2,434 |
| Chuan Park（Lorong Chuan） | 99年 · 2024年11月开盘 | $2,626（2026年均价） |
| Artisan 8（新民路） | 永久地契 · 2025年8月开盘 | 均价 $2,388 |
可比较数字来自近期公开成交记录；均价随统计时段与户型结构而变。
相对 Thomson Impressions 近半年均价 $2,124 psf，$3,000 psf 的开盘价约高出40%。买家今天付的，是明天才兑现的东西：2030年的跨岛线转换站、十一年零供应的碧山、爱同学校对面的地址。溢价之问是真实的。它是否合理，取决于开盘时（估计2027年底至2028年）转售市场站在什么位置。
价格常见问题
Lorong Puntong Condo 的入门价估计是多少？
按低位情景约 S$2,900 psf 计算，最小的两房单位（约550平方英尺）约在 $1.60M 左右。这里没有任何官方数字：Eco World 尚未公布价目表，本页所有数字均为指示性估算。
这些是发展商的官方价格吗？
不是。Eco World 尚未公布正式项目名或价目表。本表是把分析师约 S$2,900–3,100 psf 的开盘估计（Newmark、Stacked Homes）套用在估计的单位面积上。在官方公布之前，所有数字只作参考。
买约 $1.65M 的单位，BSD 要多少？
按现行住宅税率，$1,650,000 的 BSD 为 $52,100：首 $180,000 按 1% 计 $1,800，次 $180,000 按 2% 计 $3,600，次 $640,000 按 3% 计 $19,200，次 $500,000 按 4% 计 $20,000，余下 $150,000 按 5% 计 $7,500。BSD 须在签署买卖协议后14天内缴付，可用公积金支付。
如果我名下已有一套房，ABSD 怎么算？
新加坡公民购买第二套住宅须付 20% ABSD，以 $1.65M 的单位计约 $330,000，另加 BSD。第三套起为 30%。永久居民首三套分别为 5%、30%、35%；外国人 60%；实体 65%。税率为2026年现行水平。
开盘价有可能低于这些估算吗？
有可能，但纪录地价设下了硬底线。按我们的推算，盈亏平衡约在 $2,587 至 $2,889 psf 之间，远低于 $2,900 psf 开盘几乎不留利润。最终定价取决于开盘时的市况、户型配比与跨岛线带来的情绪。
资料来源: URA 招标结果公告 · IRAS：额外买方印花税 · MAS：总偿债比率
开盘日之前，先算清自己的数字。
用我们的计算器跑一遍 BSD、ABSD、分期付款和月供，然后登记，在 Eco World 公布官方价目表的第一时间收到它。没有义务，不滥发邮件。